本日は大和市の賃貸物件の初期費用事情についてメスを入れたいと思います！！
題して！！
【大和市初期費用まるわかり調査報告】
これを知れば大和市の初期費用が安い賃貸物件を見つけられるはず！！
まずは！！！
【初期費用とかややこしくてわからない！！！！】
っと言う方に細かく項目毎に説明と注意点を解説致します！！
◆そもそも敷金とは？◆
敷金とは契約時の入居者様からオーナー様に預ける【預かりの一時金】になります。
預かり金になりますので基本的には退去時に入居者様に返却されるお金！！っという認識で考えて大丈夫です。
◆敷金って返ってくるの？◆
基本的には返ってくると考えて良いでしょう！ただし家賃やその他の未納金がある場合や入居者の故意過失によって生じた汚損・破損がある場合は退去時に敷金の中から差し引いて清算する事になります。
ただしその金額が敷金の額を上回った場合は超過分も支払わなければなりません。
【大和市の賃貸物件の敷金の平均は？？】
なし 59.9%
家賃1ヶ月程度 33.1%
家賃2ヶ月程度 6.3%
家賃3ヶ月程度 0.7%
家賃3ヶ月以上 0.0%
もはや敷金ゼロは当たり前のエリアなんですね(;^ω^)
【ここがＰＯＩＮＴ！！敷金の注意点！！】
上記の場合以外に清算しなければならないお金があるかも
基本的な賃貸借契約のルールでの見解ですと・・・
実は退去時に入居者様が負担すべき金額は入居者の故意過失によって生じた汚損・破損がある場合っとなります。
ただし賃貸経営も中々厳しいもので【特約】が殆どの物件に適用されております。
その内容の代表的な例がクリーニング代です！！
・退去時クリーニング費
・退去時内装費
・メンテナンス費
・清掃費
・内装費
契約時に上記のように表記されることがあります。
いわゆるお掃除代です！！
これに関しては使用の長短に関わらず金額は一定と言う考え方が通常です。
ただし通常の清掃の範囲で済まない場合別途費用負担があるかもしれません。
・一般的なクリーニング費用
※あくまで相場なので目安の金額となります。平米あたりで計算する場合や間取りの価格区分けは清掃業者・不動産会社によって異なります。
【価格例】
ワンルーム・1K 30,000円～45,000円
1LDK～2LDK 40,000円～75,000円 平米が広い場合の特例～12万円
3LDK～4LDK 80,000円～10万5,000円 平米広い場合の特例～17万円
5LDK以上 10万円～
この金額の範囲内であればしょうがないかな・・っと言う価格です。
ただロフト付きの物件や一戸建など二重サッシなどの場合値段が上がる事が想定されます。
さてさてここで大和市でも実際に多い地域性が絡んだ特殊な例もご紹介いたします！！
【敷金がゼロの物件や家賃が安い物件ってどうなるの？】
そうです！！大和市に関しては3万円以下の1Ｒや4万円以下の２ＤＫも存在致します。
その場合クリーニング費の相場より下回る価格帯となります。
例)賃料23,000円管理費5,000円
この物件が敷金1カ月であれば・・・
敷金は23,000円
初期費用で考えればクリーニング代で払うより得(初回の支払は少ない)
っと言う現象が起きます。
実は大和市の物件の敷金０の件数は全体の60％近くとなっております。
なぜって・・・
敷金ゼロにしてもクリーニング費と言う名目で回収できちゃうからです！！
このように敷金０の物件が必ずしも安いとは限らないのです。
【敷金ゼロなのに結局同じ項目で初回に費用がかかると言う事・・・】
そうなんです・・・実はクリーニング費用と言う項目に変えてバッチリ敷金相当額を初回に支払わなければいけないケースが殆どです。
でも！！！！急な引っ越しでお金が無くてなんとかしたい！！！
そんな方の解決策！！
・クレジット払いで分割払いにしよう！！
→弊社もクレジット決済システムを導入しておりますが現在ではかなりの不動産会社がクレジット決済システムを導入しております。このシステムは会社ごとに異なりますので事前確認が必要です。
ケース①
実は自社で提携しているわけではなくクレジット決済可能な管理会社の物件を紹介しているケース。
ケース②
自社管理物件のみに適用できるケース。
ケース③
どの仲介物件にも適用できるケース(決済方法が現金のみなどの特殊なケースは除く)。※ちなみに弊社はコレですｗｗ
っと言ったように細かい内情を知らないとクレジット決済できる物件ってやっぱり少ないのかな・・・なんてことにもなりかねません。
ってかクレカないんだけど(# ﾟДﾟ)
っと言うお客様・・・・
解決案パート２！！
敷金ゼロでクリーニング代が
【退去時精算】
【清掃費積立式】
っと言った契約もございます！！
但しこの２つは管理会社・貸主の承諾がある場合のみとなります。
かなり少数にはなりますので気に入ったお部屋と言うよりは
初期費用の条件が合うから・・・
物件の条件の妥協は致し方ないかもしれません・・・
そして
超！超！！大事な・・・
注意点です
【ここがＰＯＩＮＴ！！後払い！分割！に隠された罠！！】
契約をする際に【支払が無い】≠【安い】
契約時に支払いが無い事により安易に契約した結果・・・
退去時にとんでもない金額が請求される！！！
よく考えたらクリーニング費が高すぎる！！
そんな事もあり得ます！！
注意しなければならない点は
・退去時クリーニング費がいくらになるか紹介時に確認！
・重要事項説明書の特約に金額を明記してもらう！
・金額が相場から逸脱していないか確認！
・分割の場合は支払いの終了期日があるか確認！
なぜ上記の内容を確認しなければならないかと言うと・・
・退去時クリーニング費の記載に関して【退去時実費】となっている場合ですと具体的な金額がわからないので退去時に高額のクリーニング費を請求される可能性があります。
・重要事項説明書や契約書の内容に記載がない場合、口頭で「クリーニング費は30,000円です！！」っと言われても履歴が残らない点や2年後、3年後、10年後に退去する際に、双方記憶がない・・・言った言わないの紛争になりかねません。
・最初の費用が安いからと契約内容を確認せず結局、退去時に高額な費用を支払う事になりかねません。
・月々2,000円ずつ分割でクリーニング費を積み立てる場合、1年間24,000円・2年間の契約で48,000円になりますがこの契約に終了の期日がない場合、住めば住むほどお金が掛かります。また基本的に月額払いの場合ですと短期で解約した場合はいくら支払わなければならないかの確認も必須です！！
◆もし高額な請求が来てしまったら！！◆
おわたーーーーーっ(´･ω･｀)っと叫ぶ！
兎に角クレームを入れる<(｀^´)>
お母さん言いつける(´・ω・)
闇の組織に始末してもらう|дﾟ)
っではございません！！
冗談はさておき・・
まず考えられる方法として管轄機関への問い合わせ！！
→かなり悪質である場合や他にも同じ業者で事例が多数寄せられている場合に有効ですが、即効性はなくすぐにご契約者様のケースにあてはめられて支払いを免除する結論が出ない場合が殆どです。悲しいかな親身に話は聞いてもらえても杓子定規的な回答になってしまう可能性が高いと言えるでしょう。金額が相場より少し高く契約書に記載されていた場合はかなり厳しいかもしれません・・・
当然、法的期間への相談も同じで労力・経費を考えるともはや赤字確定・・・
請求額が相当な額でない限りもはや正義感のみで戦うハートフルな方でないと難しいです・・・
管轄機関への問い合わせにとどめて悪質業者を報告する。
対応策は色々と教えて頂けると思います。
◆不動産の相談窓口◆
東京都の場合
・国土交通省土地 建設産業局不動産業課 千代田区霞ヶ関２－１－３
代表０３－５２５３－８１１１
・国土交通省関東地方整備局建政部建設産業第二課 さいたま市中央区新都心２－１
代表０４８－６０１－３１５１
・東京都都市整備局住宅政策推進部不動産業課 新宿区西新宿２－８－１
代表０３－５３２１－１１１１
神奈川県の場合
・神奈川県県土整備局事業管理部建設業課 横浜市神奈川区鶴屋町２－２４－２神奈川県民センター４階
代表０４５－３１３－０７２２
それでもだめなら！！！
【理論武装で論破！！】
東京都の物件を契約する際には【必殺】
お手元の契約書類に【紛争防止条例の説明書】があるかご確認下さい。
東京都の物件を契約する際には紛争防止条例について説明をしなければなりません。
内容に関しましては入居者(賃借人)とオーナー(賃貸)が入居時・退去時において紛争が起きないように事前に説明をしなければいけないと言う条例がございます！！
説明すらしていないと言うのはまずないと思いますが・・・
条文を解説していきましょう！！
黒字が本文！！ 赤字は山﨑解説！！
ドリームアークの川平 慈英と呼ばれた私の心に刺さる簡単解説付き！！
表現が適切でないところはこっそり私に教えてくださいｗｗ修正致します
Ａ－１ 退去時における住宅の損耗等の復旧について
→Ａ－１ 退去の時の損耗の直し方について
１ 費用負担の一般原則について
→１ 費用の負担は基本的にこう考えます
（１）経年変化及び通常の使用による住宅の損耗等の復旧については、賃貸人の費用負担で行い、賃借人はその費用を負担しないとされています。
→（１）時間が経つ事で起きてしまう汚れや品質の低下と普通に使っていたら出てしまう消耗は、オーナー様が払わないといけません！
入居者様の費用負担はありません。
（例）壁に貼ったポスターや絵画の跡、日照などの自然現象によるクロスの変色、テレビ・冷蔵庫等の背面の電気ヤケ
→そのままなので例の内容は割愛。少なくとも例の内容は入居者様の責任ではないと言う事です。※特約によって入居者負担と定める事はできますので特約注意。
（２）賃借人の故意・過失や通常の使用方法に反する使用など賃借人の責めに帰すべき事由による住宅の損耗等があれば、賃借人は、その復旧費用を負担するとされています。
→（２）入居者様がわざと・うっかりもしくは普通ではない使い方をしてしまいお部屋に損耗等が出たときは、入居者様の費用負担で直さなければなりません。
（例）飼育ペットによる柱等のキズ、引越作業で生じたひっかきキズ、エアコンなどから水漏れし、その後放置したために生じた壁・床の腐食
→そのままなので例の内容は割愛。少なくとも例の内容は入居者様が支払わなければならないと言う事です。※他にもタバコやお香など
２ 例外としての特約について
賃貸人と賃借人は、両者の合意により、退去時における住宅の損耗等の復旧について、上記１の一般原則とは異なる特約を定めることができるとされています。
ただし、特約はすべて認められる訳ではなく、内容によっては無効とされることがあります。
→２ 例外としての特約について
賃貸人と賃借人は、両者の合意により、退去時における住宅の損耗等の復旧について、上記１の一般原則とは異なる特約を定めることができるとされています。
ただし、特約はすべて認められる訳ではなく、内容によっては無効とされることがあります。
＜参考＞ 判例等によれば、賃借人に通常の原状回復義務を超えた義務を課す特約が有効となるためには、次の３つの要件が必要であるとされています。①特約の必要性に加え暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること、②賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること、③賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること。
→内容のままですが簡潔に言うと
①客観的に見て必要性が特約であること
②特約自体が基本でない事について追記している為、内容を理解していること
③内容を理解した上で特約による義務負担を許可すること
※原状回復義務を超えた修繕等の義務
実はクリーニング費も原状回復義務を超えた修繕である！！ただし現実は敷金なし、退去時クリーニング費用もない物件はかなり少ない・・・全体の数パーセントに満たないかもしれません。
と言う事で・・・
基原状回復とは入居者様の故意過失で壊していない限りそもそもオーナー様が払わなければいけない金額になる。
入居時に書類に記載があっても全てが有効にはならない！！金額が高すぎる場合や入居者様に不利すぎる場合は無効であることを主張しましょう！！
【続いて！！払いたくない方も多い・・・・】
礼金(´◉◞౪◟◉)
はいっ！！サックと大和市の礼金事情にもメスを入れます！！
なし 65.4%
家賃1ヶ月程度 33.6%
家賃2ヶ月程度 1.0%
家賃3ヶ月程度 0.0%
家賃3ヶ月以上 0.0%
すごいぜ！！ＹＡＭＡＴＯ！！！！
なんと半数以上の物件が礼金０！！
もはや・・・礼金1のオーナー様・・・
少数派です・・・
たーーーーーだし！！
礼金ゼロが絶対お得？？？
っとは限りません・・・
はい！！
物件名称はオーナー様もおりますので開示できませんが下記例をご覧ください。
例)敷金０(クリーニング費入居時79,000円)・礼金０ １ＬＤＫ 大和駅から徒歩14分 新築
家賃79,000円 管理費3,000円
かたや
敷金１・礼金１ １ＬＤＫ 大和駅から徒歩8分 新築
家賃78,000円 管理費2,000円
階数、構造、平米はほぼ同条件です。
はい・・・
敷金はクリーニング費と同額なので０でも1でも変わらないですね・・・
何故か遠い方が2,000円高い・・
礼金は78,000円と言う事は・・・
2年間(24カ月)で割ると3,250円
この時点では礼金を払った方が1,250円多い支払いですが6分近くて月間1,250円・・・
高いか安いかは人それぞれの考え方ですが・・・
3年住んだ場合2,166円・・
4年住んだ場合1,625円・・・
っと3年以上住むとなんと礼金を払った方がもはやお得状態に！！！！！
っと一外に礼金ゼロが良いとは言いきれませんね！！
私も携帯電話を選ぶときに何年契約で割引がどうだとか・・・
どの業界も一律ルールで明朗会計になると消費者には優しいですよね！！
礼金もお財布の状況と相談で払った方がいい場合もあります！！
そして難関・・・・
【保証会社！！】
実を言うと・・・
保証会社を加入必須にしている物件が殆どです！！
データーが取れていませんが・・・
90％以上っと言っても過言ではありません。
むしろ体感９９％くらいです・・・
１０年前は保証会社の加入を入居条件の必須項目とする会社は１０％くらいでした・・
数年前でも７０～８０％くらいですが・・・
今や保証会社が加入条件に入っていない物件を探す方が難しいくらいです！！！
そもそも数年前の保証会社は保証人がいない方が利用するサービスでした。
では何故、保証会社が必須化されてきているのでしょう。
家賃滞納をはじめ更新・退去時のトラブルが増加し、貸主様が費用負担しなければいけない事故が多発し貸主様も金銭的な保証を重要視するようになった点やサラリーマン投資家が増加したことに伴い保証がないと、破綻しかねないケースが増え一気に保証会社の需要が増えた事が考えられます。
需要が増える事により各社保証会社のサービス内容も向上し保証内容も手厚い内容になりました。
現在ではオーナー様に対して・不動産管理会社が運営をスムーズにする為の意味合いが強いと考えられます。保証人様がいらっしゃる方からすると入居者再度に費用負担がある事に疑問も残る方もいらっしゃると思いますが、殆どの物件が保証会社の加入必須を入居条件としている現状を考えると賃貸物件を借りる為の最低限の入居状況と考える事が賢明だと思います。
次は【火災保険】これは最低限入らないと危険！！
不動産物件は数千万～数億円の値段がする高価なものな上、火災や事故などで人命にかかわる事態を引き起こさないとは限りません。最低限、火災保険にはご加入いただくようご注意ください。基本的には管理会社や貸主の指定する火災保険に加入する事となります。
広さによって価格が決まりますが大よそ9,000円～25,000円の間が相場となります。月額で数千円するものもございます。
ここからは付帯率は絶対ではないですが入居条件に多いもの順にご紹介していきます！
◆付帯率 60％ 鍵交換費
1か所８,000円～30,000円と幅広めですが鍵にも種類が多く存在する為、価格設定にばらつきがあります。
◆付帯率 40％ 24時間サポート
入居者様側に対してのサービスになりますが、管理会社も365日24時間営業しているわけではございません。そんな時に緊急対応をしてくれるサービスです。価格は月額数百円のサービスや年間または2年間単位で8,000円～16,000円となります。
◆付帯率 30％ 消毒費用(その他類似サービス)
かなり怪しい響きのサービスですよね！！
虫ゼロ！室内抗菌！！
はっ？虫がゼロになる？
大体、体に無害をうたっていますが・・
虫が入ってこれないほどの殺虫や防虫が無害って・・考えられます？
おそらく虫の嫌う匂いや成分を散布する事により多少の効果はあると思います。
弊社は工事事業も行っていますので現場で室内消毒をする姿を目撃していますが数分程度、殺虫剤をまいて帰っていきます。
果たしてその効果は・・・
そして必要なのでしょうか・・・
30％と付帯している会社があるのであまり嫌われたく無いので言いにくいですが・・
【どうかしてるぜっｗｗｗ】
結構大手の会社も取っていたりしますが本当にやめた方がいいと思います・・はい
◆付帯率 1～10％
ここら辺からかなり怪しいグレーゾーンの世界へ突入！！
事務手数料：大よそ3,000円～5,000円程度ですが・・・仲介手数の上限設定が決められている中、別項目で手数料とるのは・・
光触媒：汚れがつきにくくなる施工で窓ガラスなどに施工します。たしかに窓ガラスの掃除はプロがやってもムラがのこりやすく綺麗好きな人にはいいかもしれませんがお値段次第ですね(;^ω^)
消火器：もう・・・必須にするなら入居者プレゼントとかにすればいいのに・・ちょっと大手有名不動産会社も必須にしているのであまりディスらにようにしときますが・・「必須はないでしょ・・・」って感じですね。
防犯会社：防犯会社との契約を必須化しているケースもあります。建物内に導入されている場合は致し方ないと思いますが、別巻で契約させる場合もあります。もはや「余計なお世話！！」っと言いたいレベルですね。
必須では無かったみたいですが過去にはキャンペーンと称して酒類を買わせる不動産会社もありました・・・業界でもかなり大手の会社なのでこのブログを書いたことによって怒られない事を祈ってます(;´･ω･)
もうサービスですらないですね・・・
っと初期費用も物件によって複雑に絡み合って算出されます。不動産会社の社員でなければ中々知る事が出来ない実状だけに何が安くて何が高いのかはしっかり担当者から説明を受けて判断していきましょう。
皆様が素晴らしい物件と出会えることを祈っております(^^♪
ご不明な点やお困りの事は是非、いえらび大和店へご相談ください。
