賃貸経営のリスクを回避して入居率をＵＰ！！
賃貸物件を経営する上で一番のリスクはやはり【空室】ですね！！
どの物件にもあるリスクですし、どのオーナー様も一度は不安になった事があるのではないでしょうか？
近年、相続税対策として注目されてきた賃貸経営ですが、賃貸物件の需要を超える供給を生み出してしまい、今では募集状況も飽和状態となっています。新
築だから！駅に近いから！で決まっていた時代は終わりを告げました・・・
通常の考え方の家賃収入で借入金を返済するという、システムを破たんさせつつある空室問題。
高い入居率をキープするし、入居率をアップさせるには？
そんな事を日々考えているオーナー様も少なくないのではないでしょうか？
いったい入居率は何故下がるのか？
通常賃貸物件はスタートから5年間で入居率90％以上！！
以降は80％以上の入居率を維持する事が目安とされております。
年々、入居率が下がっていく理由はいくつか考えられます！
【理由その①】築年数の経過
【理由その②】設備が充実していない
【理由その③】募集活動を積極的に行っていない
【理由その④】管理の面が行き届いていない
【理由その⑤】家賃設定が高い
理由その①②は、スタート時に高い入居率であった場合、一緒にで考えるべき問題点です。
以降は80％以上の入居率を維持する事が目安とされております。
年々、入居率が下がっていく理由はいくつか考えられます！
【理由その①】築年数の経過
【理由その②】設備が充実していない
【理由その③】募集活動を積極的に行っていない
【理由その④】管理の面が行き届いていない
【理由その⑤】家賃設定が高い
理由その①②は、スタート時に高い入居率であった場合、一緒にで考えるべき問題点です。
新築当時は設備は最新！！外観も当時人気のスタイル！！
時代のニーズにマッチした仕様になっているはずですが・・・
時が経てば中古物件となります・・・
時代の進化と共に外観や内装、設備に関しても、流行が変わったり、より便利な新しい設備の登場により差が生じてしまいます！！
理由その⑤も、新築時は適正な家賃設定ですが、経年が経った現在は築年数の割に周辺相場より高くなっている場合があります。
理由その⑤も、新築時は適正な家賃設定ですが、経年が経った現在は築年数の割に周辺相場より高くなっている場合があります。
また手入れの具合によって新築時より劣化してしまい価値が下がってしまっている場合も考えられます。
理由その③④は、新築当初は積極的に募集を動いてくれた不動産仲介会社、管理会社も、新規募集の新築物件を優先する事で中古となった物件は管理や募集がおろそかになってしまう場合があります。
特にオーナー様の自主管理物件に関しては管理会社を入れる現在のスタイルもあり後回しになってしまう可能性が考えられます！！
理由その③④は、新築当初は積極的に募集を動いてくれた不動産仲介会社、管理会社も、新規募集の新築物件を優先する事で中古となった物件は管理や募集がおろそかになってしまう場合があります。
特にオーナー様の自主管理物件に関しては管理会社を入れる現在のスタイルもあり後回しになってしまう可能性が考えられます！！
入居率をＵＰさせる秘策を伝授！！
それではどのようにして空室対策をしていくのか？！
具体的な提案は・・・
『物件の魅力をあげる対策』
『パートナーの見直し及びパートナーとの関係の見直し対策』
『家賃の見直し対策』
ではいかにしてこの３点の課題をクリアしていくかです！！
【対策①】物件の魅力をあげる
築年数や設備に関しては、様々な種類の対策が考えられます。
・リフォームやリノベーション
王道パターンは水回りの劣化の改装は3点ユニット（バス・トイレ・洗面台）の不人気条件をセパレートに！！3点ユニット物件はどのエリアにおいても募集が飽和状態・・・
その他、温水洗浄便座や追い炊き機能をつけるなどの改善は、どの不動産会社からも提案があるかと思います！！
またエアコンも、燃費も良くない為、機会があれば交換する事をお勧めいたします！！
不人気の定番その２！！とも言われる和室のお部屋・・・
具体的な提案は・・・
『物件の魅力をあげる対策』
『パートナーの見直し及びパートナーとの関係の見直し対策』
『家賃の見直し対策』
ではいかにしてこの３点の課題をクリアしていくかです！！
【対策①】物件の魅力をあげる
築年数や設備に関しては、様々な種類の対策が考えられます。
・リフォームやリノベーション
王道パターンは水回りの劣化の改装は3点ユニット（バス・トイレ・洗面台）の不人気条件をセパレートに！！3点ユニット物件はどのエリアにおいても募集が飽和状態・・・
その他、温水洗浄便座や追い炊き機能をつけるなどの改善は、どの不動産会社からも提案があるかと思います！！
またエアコンも、燃費も良くない為、機会があれば交換する事をお勧めいたします！！
不人気の定番その２！！とも言われる和室のお部屋・・・
畳からフローリングへのリフォーム！壁紙の張り替えなども張替のタイミングでアクセントクロスにするパターンも多くみられますね！！
物件の募集は今や殆どがインターネットのポータルサイトが主流になっている為、ネット映えする内装と掲載するっと言うのも一つの対策と言えます。
物件の募集は今や殆どがインターネットのポータルサイトが主流になっている為、ネット映えする内装と掲載するっと言うのも一つの対策と言えます。
【対策②】パートナーの見直し＆パ－トナーとの関係の見直し
設備のトラブルや入居中の不平不満があった場合に速やかに対応し、お客様の声にこたえる必要があります。
建物の清掃状況は行き届いているか？
騒音問題などの入居者間の問題を誠実に対応をしているか？
気配りをして細やかな対応してくれるかどうかなど、管理会社の存在がとても重要です。
また募集対策を担当が考え提案を積極的に動く！これも重要なポイントです。
また工事費や修繕など原状回復・建物の維持に必要な工事をしっかりと計画的に考え適切な価格で提供してくれる優良な管理会社をパートナーにする事も必要でしょう！！
見積もりを取ってみると工事費が倍額以上違うなんて事も多々ありますから、適正な価格で必要な対策をプランニングしてくれる管理会社が必要です。
【対策③】家賃の変更
周辺相場の調査をして適正価格を知る事が重要です。
物件の条件がほぼ同条件の他物件が所有物件より家賃設定が低ければ、それは相場がずれている可能性がありますし同じ金額でも満室にしているオーナー様が何をしているかライバル物件への対策はじゅうようです。
『敷金礼金ゼロ』や、『フリーレント』
管理会社にもよりますが敷金ゼロのリスク回避として原状回復費用を一定額保証するプランやフリーレントを付けたのにすぐに退去されてしまった場合の対策として短期解約金の保証を付けることが出来たりします。オーナー様の自主管理の時代から管理会社を通すスタイルが増えてきた今、オーナ様への保証内容も充実した管理プランが出来ています。
管理費が高くてもったいないっと言うのは当然ですがプロのアドバイスによってかかるはずだった経費の削減！新たな収益源の提案！等々、優良な管理会社を見つけ出すことができれば結果的に収益のＵＰや満室経営が望めると言う事です！
建物の清掃状況は行き届いているか？
騒音問題などの入居者間の問題を誠実に対応をしているか？
気配りをして細やかな対応してくれるかどうかなど、管理会社の存在がとても重要です。
また募集対策を担当が考え提案を積極的に動く！これも重要なポイントです。
また工事費や修繕など原状回復・建物の維持に必要な工事をしっかりと計画的に考え適切な価格で提供してくれる優良な管理会社をパートナーにする事も必要でしょう！！
見積もりを取ってみると工事費が倍額以上違うなんて事も多々ありますから、適正な価格で必要な対策をプランニングしてくれる管理会社が必要です。
【対策③】家賃の変更
周辺相場の調査をして適正価格を知る事が重要です。
物件の条件がほぼ同条件の他物件が所有物件より家賃設定が低ければ、それは相場がずれている可能性がありますし同じ金額でも満室にしているオーナー様が何をしているかライバル物件への対策はじゅうようです。
『敷金礼金ゼロ』や、『フリーレント』
管理会社にもよりますが敷金ゼロのリスク回避として原状回復費用を一定額保証するプランやフリーレントを付けたのにすぐに退去されてしまった場合の対策として短期解約金の保証を付けることが出来たりします。オーナー様の自主管理の時代から管理会社を通すスタイルが増えてきた今、オーナ様への保証内容も充実した管理プランが出来ています。
管理費が高くてもったいないっと言うのは当然ですがプロのアドバイスによってかかるはずだった経費の削減！新たな収益源の提案！等々、優良な管理会社を見つけ出すことができれば結果的に収益のＵＰや満室経営が望めると言う事です！
